Pri krátkodobom prenájme cez Airbnb alebo Booking rozhoduje o zdanení jedna otázka: či popri ubytovaní poskytujete aj ďalšie služby. Ak áno — upratovanie počas pobytu, výmenu bielizne, recepciu či raňajky — nejde o pasívny prenájom nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ale o ubytovaciu službu, teda živnosť podľa § 6 ods. 1. To mení daň, odvody aj postavenie v DPH. Platforma navyše vaše príjmy oznamuje finančnej správe cez DAC7.
Je krátkodobý prenájom cez Airbnb ešte prenájom, alebo už podnikanie?
Toto je najdôležitejšie rozhodnutie celej problematiky a väčšina sporov s finančnou správou vzniká práve tu. Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov rozlišuje dva svety. Ak izbu či byt len prenajmete a poskytujete nanajvýš základné plnenia spojené s bývaním (energie, voda), ide o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3. Ak však popri ubytovaní zabezpečujete aj služby hotelového typu, prekročili ste hranicu podnikania a ide o ubytovaciu službu — príjem z § 6 ods. 1, na ktorý potrebujete živnostenské oprávnenie.
Finančná správa za takéto služby považuje najmä pravidelné upratovanie počas pobytu, výmenu posteľnej bielizne, check-in a check-out, prípadne stravu. Pri typickom Airbnb je práve toto štandard — hosť sa strieda každých pár nocí a bez upratovania a výmeny bielizne to nefunguje. Preto sa krátkodobý prenájom cez platformy vo väčšine prípadov považuje za živnosť, nie za pasívny prenájom. Rozdiel medzi druhmi príjmov z nehnuteľnosti sme rozobrali v texte o príjmoch z prenájmu, kapitálového majetku a ostatných príjmoch.
- len ubytovanie a energie, dlhodobejší nájom → § 6 ods. 3, bez živnosti;
- ubytovanie plus upratovanie, výmena bielizne, check-in/out, raňajky → § 6 ods. 1, ubytovacia služba, potrebná živnosť.
Ako sa líši zdanenie a odvody podľa toho, do ktorej kategórie spadnete?
Ak ste v režime § 6 ods. 3, príjem z prenájmu je oslobodený do 500 eur ročne (spolu s príležitostnými príjmami) podľa § 9 zákona o dani z príjmov a z tohto príjmu neplatíte sociálne ani zdravotné odvody. Nemôžete si však uplatniť paušálne výdavky — len skutočné, preukázateľné výdavky. To je z pohľadu odvodov najľahší režim, no pri reálnom Airbnb prevádzkovaní naň spravidla nedosiahnete.
V režime živnosti (§ 6 ods. 1) platí od roku 2026 pre príjmy z podnikania sadzba dane 15 % až do zdaniteľného príjmu 100 000 eur; nad túto hranicu nastupuje progresívna škála 19 % až 35 %. Nevýhodou je, že z tohto príjmu už platíte odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne a v obci môže vzniknúť povinnosť odviesť miestnu daň za ubytovanie. Príklad: pri príjme 18 000 eur z Airbnb si uplatníte paušál 60 % (10 800 eur), zdaníte základ 7 200 eur sadzbou 15 %, teda daň približne 1 080 eur — a k tomu odvody. Ako sa nová škála mení, sme priblížili v článku o progresívnom zdanení od roku 2026.
Kedy musíte pri Airbnb riešiť DPH?
Poskytovanie ubytovacích služieb je ekonomická činnosť, takže sa na vás vzťahujú pravidlá DPH. Od roku 2025 platí, že tuzemská zdaniteľná osoba sa stáva platiteľom DPH po prekročení obratu 50 000 eur za kalendárny rok (platiteľom je od 1. januára nasledujúceho roka), pričom pri prekročení 62 500 eur sa stáva platiteľom okamžite. Ubytovacie služby sú zdaniteľným plnením — na rozdiel od dlhodobého nájmu bytu, ktorý býva od DPH oslobodený. Kto všetko sa musí registrovať, rozoberáme v texte o tom, kto musí platiť DPH pri ekonomickej činnosti.
Pozor aj na skrytú povinnosť nesúvisiacu s obratom. Provízia, ktorú si Airbnb alebo Booking sťahuje z každej rezervácie, je službou prijatou zo zahraničia. Už samotné prijatie takejto služby môže neplatiteľa zaviazať k registrácii podľa § 7a zákona o DPH, hoci sa nestáva „plným“ platiteľom. Základnú sadzbu 23 % a pravidlá registrácie sme rozobrali aj v článku o registrácii na DPH od roku 2025.
Čo o vás Airbnb a Booking oznamujú cez DAC7?
Od roku 2023 majú prevádzkovatelia digitálnych platforiem povinnosť oznamovať finančnej správe údaje o prenajímateľoch a ich príjmoch. Do slovenského práva to zaviedla novela č. 250/2022 Z. z., ktorá doplnila zákon č. 442/2012 Z. z. o medzinárodnej pomoci a spolupráci pri správe daní a prevzala smernicu DAC7. Airbnb, Booking aj ďalšie platformy oznámia vašu totožnosť a dosiahnuté príjmy vždy do 31. januára nasledujúceho roka.
Prakticky to znamená, že finančná správa má vaše tržby z platforiem a vie ich porovnať s daňovým priznaním. Ak ste príjmy z Airbnb nikde neuviedli, nezostanú skryté — DAC7 ich privedie na svetlo a hrozí domeranie dane spolu s úrokmi z omeškania a pokutou. Nejde o novú daň, ale o nástroj, ktorý robí zamlčanie príjmu prakticky nemožným.
Aké výdavky si môžete uplatniť a kedy sa oplatí paušál?
V režime živnosti (§ 6 ods. 1) máte na výber dve cesty. Buď uplatníte paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmu, najviac však 20 000 eur ročne, alebo si vediete evidenciu a uplatníte skutočné výdavky — najmä províziu platforme, energie, upratovanie, drobný nábytok, opravy či odpisy nehnuteľnosti. K obom variantom si navyše pripočítate zaplatené odvody. Paušál je administratívne jednoduchý a spravidla sa oplatí tam, kde sú reálne výdavky nižšie ako 60 % príjmu.
Skutočné výdavky sú výhodnejšie, ak do prenájmu výrazne investujete — rekonštrukcia, vybavenie bytu, vysoké provízie. Príklad: pri príjme 25 000 eur vám paušál dá výdavky 15 000 eur; ak reálne výdavky presiahnu túto sumu, oplatí sa evidencia skutočných nákladov. V pasívnom režime § 6 ods. 3 paušál možný nie je — uplatniť tu smiete len skutočné výdavky.
Aké povinnosti máte voči obci a evidencii?
Popri dani a DPH nezabúdajte na miestnu daň za ubytovanie, ktorú vyberáte od hostí a odvádzate obci alebo mestu podľa všeobecne záväzného nariadenia; jej výška sa líši mesto od mesta. Ak prevádzkujete ubytovanie ako živnosť, vzťahuje sa na vás aj evidencia ubytovaných a povinnosti voči cudzineckej polícii pri hosťoch z tretích krajín.
Z účtovného hľadiska si uchovávajte mesačné výkazy z platformy, doklady o províziách aj o výdavkoch na nehnuteľnosť — práve nimi pri kontrole preukážete výšku príjmu aj oprávnenosť výdavkov. Keďže hranica medzi prenájmom a ubytovacou službou je daňovo citlivá, oplatí sa nastavenie posúdiť skôr, než sa objem prenájmov rozbehne.
Prenajímate cez Airbnb alebo Booking a nie ste si istí, či už podnikáte a ako to zdaniť? Prejdeme s vami vaše príjmy, posúdime režim § 6 ods. 3 verzus živnosť a nastavíme dane, odvody aj DPH tak, aby sedeli.
Časté otázky
Potrebujem na prenájom cez Airbnb živnosť?
Vo väčšine prípadov áno. Ak popri ubytovaní poskytujete služby hotelového typu — upratovanie počas pobytu, výmenu bielizne, check-in a check-out či raňajky — nejde o pasívny prenájom podľa § 6 ods. 3, ale o ubytovaciu službu podľa § 6 ods. 1, na ktorú je potrebné živnostenské oprávnenie. Bez týchto služieb, pri dlhodobejšom nájme, môžete zostať v režime § 6 ods. 3 bez živnosti.
Platím z príjmov z Airbnb odvody a DPH?
V režime živnosti (§ 6 ods. 1) platíte odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne; v pasívnom režime § 6 ods. 3 odvody z tohto príjmu nie sú. DPH riešite, ak váš obrat presiahne 50 000 eur za kalendárny rok (nad 62 500 eur ste platiteľom okamžite). Provízia platforme zo zahraničia vás však môže k registrácii podľa § 7a zaviazať aj bez prekročenia obratu.
Čo o mne Airbnb hlási finančnej správe cez DAC7?
Platforma oznamuje vašu totožnosť a príjmy dosiahnuté cez ňu, a to vždy do 31. januára nasledujúceho roka podľa zákona č. 442/2012 Z. z. v znení novely č. 250/2022 Z. z. Finančná správa tak vidí vaše tržby a porovnáva ich s daňovým priznaním. Ak príjmy neuvediete, hrozí domeranie dane, úroky z omeškania aj pokuta.