Nie každý príjem fyzickej osoby pochádza zo zamestnania alebo podnikania. Čoraz viac ľudí prenajíma nehnuteľnosti, investuje do cenných papierov, poberá úroky z bankových vkladov alebo predáva majetok. Pre všetky tieto situácie platia osobitné pravidlá zdaňovania, ktoré sa líšia od bežného zdanenia mzdy. Tento článok prináša prehľad príjmov z prenájmu (§ 6 ods. 3), z kapitálového majetku (§ 7) a ostatných príjmov (§ 8) vrátane kľúčových oslobodení.
Príjmy z prenájmu nehnuteľností — § 6 ods. 3
Ak fyzická osoba prenajíma byt, dom, nebytový priestor alebo pozemok a nejde o podnikateľskú činnosť, príjem z tohto prenájmu sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Podmienkou je, že ide o tzv. holý prenájom — prenajímateľ poskytuje len priestor a základné služby nevyhnutné na riadne užívanie nehnuteľnosti. Ak by súčasne poskytoval doplnkové služby hotelového typu (napríklad upratovanie alebo pranie bielizne), išlo by o živnosť. Špecifická situácia nastáva pri krátkodobom prenájme — pozrite si, či potrebujete živnosť pri prenájme cez Airbnb.
Príjmy z prenájmu sú pasívne príjmy — na rozdiel od príjmov z podnikania ich nemožno znižovať o nezdaniteľné časti základu dane ani o daňovú stratu z podnikania.
Oslobodenie 500 eur
Od dane je oslobodená časť príjmov z prenájmu do výšky 500 eur ročne. Ak príjmy z prenájmu nepresiahnu túto hranicu, daňovník ich neuvádza v daňovom priznaní vôbec. Ak ju presiahnu, do základu dane sa zahrnie len rozdiel nad 500 eur. V rovnakom pomere, v akom bol príjem oslobodený, sa krátia aj výdavky.
Výdavky pri prenájme
Ak prenajímateľ nezaradí nehnuteľnosť do obchodného majetku, môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti — teda náklady na energie (elektrina, plyn, teplo, voda), ostatné služby (odvoz odpadu, výťah, internet, spoločná anténa) a poplatky do fondu opráv. Nemôže si uplatniť odpisy, náklady na opravy a údržbu ani poistenie nehnuteľnosti.
Ak nehnuteľnosť do obchodného majetku zaradí (a účtuje o nej alebo ju vedie v daňovej evidencii), okruh uznateľných výdavkov sa výrazne rozširuje — vrátane odpisov, opráv, poistenia a dane z nehnuteľnosti.
Prenájom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Ak nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), príjmy z prenájmu a súvisiace výdavky sa medzi manželov rozdeľujú v rovnakom pomere — štandardne 50:50 — pokiaľ sa nedohodnú inak. Dohoda o inom rozdelení nie je zákonom formálne obmedzená, avšak musí byť uzatvorená pred podaním daňového priznania.
Príjmy z kapitálového majetku — § 7
Príjmy z kapitálového majetku tvoria osobitný základ dane — zdaňujú sa sadzbou 19 % bez možnosti uplatnenia nezdaniteľných častí. Do tejto kategórie patria napríklad:
- Úroky z bankových vkladov a bežných účtov — ak plynú zo slovenských bánk, daň vyberá banka zrážkou priamo pri výplate a daňová povinnosť je tým vysporiadaná. Ak plynú zo zahraničia, daňovník ich uvádza v daňovom priznaní a zdaňuje ich sadzbou 19 %.
- Výnosy z podielových listov pri ich vyplatení (vrátení) — príjem sa vypočíta ako rozdiel medzi sumou vyplatenou podielnikovi a pôvodnou kúpnou cenou podielového listu.
- Výnosy z korporátnych dlhopisov — kupónové výnosy z dlhopisov emitovaných v SR sa zdaňujú zrážkovou daňou 19 %. Ak plynú zo zahraničia, daňovník ich zahrnie do daňového priznania.
- Výnosy zo zmeniek — ide o úrokový výnos plynúci z držby zmenky, nie z jej predaja. Predaj zmenky by sa zdaňoval ako ostatný príjem podľa § 8.
Štátne dlhopisy — osobitný základ dane § 51ea
Od 1. januára 2025 sa výnosy zo štátnych dlhopisov a štátnych pokladničných poukážok vydaných SR, inými členskými štátmi EÚ alebo štátmi EHP zahrňujú do osobitného základu dane podľa § 51ea. V roku 2025 platí prechodná sadzba 16 %, od roku 2026 bude sadzba predstavovať 13 %. Výnosy sa uvádzajú v prílohe č. 3 daňového priznania.
Výnimkou sú tzv. dlhopisy pre občanov — výnosy z nich a príjem z ich predaja sú od dane oslobodené, ak boli vyplácané po 31. decembri 2024.
Ostatné príjmy — § 8
Do kategórie ostatných príjmov patria príjmy, ktoré nespadajú pod žiadnu inú kategóriu. Ide o širokú skupinu zahŕňajúcu napríklad:
- Príjmy z predaja nehnuteľností — zdaňujú sa v roku, v ktorom daňovník inkasoval kúpnu cenu. Zákon pozná viaceré oslobodenia viazané na dobu vlastníctva alebo na to, či bola nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku.
- Príjmy z predaja cenných papierov — pri cenných papieroch prijatých na regulovanom trhu a držaných dlhšie ako jeden rok platí oslobodenie od dane. Pri cenných papieroch neprijatých na regulovanom trhu platí oslobodenie do výšky 500 eur (v úhrne s inými príjmami podľa § 8 ods. 1 písm. a), d) až f)).
- Príjmy z predaja obchodných podielov — príjem znížený o vklad a o sumu oslobodených príjmov tvorí zdaniteľný základ. Oslobodenie vo výške 500 eur platí aj tu, pričom pre podiely nadobudnuté pred rokom 2011 platia osobitné pravidlá.
- Príjmy z predaja kryptoaktív — zdaňujú sa v momente predaja, pričom výdavkom je vstupná cena kryptoaktíva stanovená podľa spôsobu jeho nadobudnutia (kúpa, výmena za iné kryptoaktívum alebo za tovar a službu).
- Výhry a ceny — peňažné výhry z lotérií prevádzkovaných na základe povolenia sú od dane oslobodené. Ceny zo súťaží sú oslobodené do výšky 350 eur za cenu alebo výhru; nad túto sumu sa do základu dane zahrnie len suma nad 350 eur.
- Príležitostné príjmy — napríklad z príležitostného predaja poľnohospodárskych produktov alebo príležitostného prenájmu hnuteľných vecí, oslobodené do výšky 500 eur (v úhrne s ďalšími príjmami podľa § 6 ods. 3 a § 8 ods. 1 písm. a)). Hranica medzi príležitostnou činnosťou a podnikaním je pritom občas tenká — viac o nej v článku o vedľajších príjmoch a freelancingu.
Výdavky pri ostatných príjmoch
Pri ostatných príjmoch možno uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na ich dosiahnutie. Ak sú výdavky vyššie ako príjmy, výdavky sa uvedú len do výšky príjmov — záporný čiastkový základ dane nie je prípustný. Každý príjem sa posudzuje samostatne.
Zhrnutie
Príjmy z prenájmu, z kapitálového majetku a ostatné príjmy majú každá svoju logiku zdaňovania, vlastné oslobodenia a pravidlá pre výdavky. Spoločným menovateľom je, že ide o pasívne príjmy, pri ktorých zákon neumožňuje uplatniť nezdaniteľné časti základu dane. O to dôležitejšie je správne identifikovať príslušné oslobodenia a uplatniť všetky zákonné výdavky — v niektorých prípadoch môžu daňovú povinnosť výrazne znížiť alebo úplne eliminovať. Ak chcete celkovo znížiť základ dane v roku 2026, oplatí sa pozrieť aj na ďalšie zákonné nástroje.
Prenajímate nehnuteľnosť alebo máte zložitejšiu kombináciu pasívnych príjmov? Pozrieme sa s vami na vašu situáciu a navrhneme optimálny daňový postup.