Prenajímate svoj byt cez Airbnb a pýtate sa, či potrebujete živnosť? Odpoveď závisí od jednej kľúčovej veci – či hosťom poskytujete len priestor, alebo aj doplnkové služby. A práve v tomto detaile sa rozhoduje, či ste prenajímateľ, alebo podnikateľ.
Prenájom alebo podnikanie? Záleží na tom, čo hosťom ponúkate
Airbnb nie je automaticky živnosť. Rozhodujúcim faktorom je, čo všetko hosťom poskytujete popri samotnom priestore.
Ak prenajímate byt bez akýchkoľvek dodatočných služieb – teda hosť dostane kľúče, obýva priestor a sám si zabezpečuje všetko ostatné – ide o štandardný prenájom. Ten sa nepovažuje za podnikanie a príjem z neho spadá pod § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Živnostenské oprávnenie nepotrebujete, registráciu na daňovom úrade však áno.
Situácia sa mení, akonáhle hosťom ponúkate čokoľvek navyše. Upratovanie, výmena posteľnej bielizne, raňajky, pranie – to všetko sú doplnkové služby, ktoré posúvajú váš prenájom do kategórie ubytovacej služby. A tá už živnostenské oprávnenie vyžaduje.
Toto potvrdilo aj Ministerstvo vnútra SR ako ústredný orgán pre živnostenské podnikanie: prenájom bytových priestorov sa stáva živnosťou vtedy, keď sa k nemu pripájajú iné než základné služby. Za základné sa považujú dodávka energií, vody, odvoz odpadu – teda veci, ktoré podmieňujú riadne fungovanie priestoru. Všetko ostatné je doplnková služba.
Čo hovorí živnostenský zákon
Živnostenský zákon (zákon č. 455/1991 Zb.) definuje živnosť ako sústavnú činnosť vykonávanú samostatne, vo vlastnom mene, na vlastnú zodpovednosť a za účelom dosiahnutia zisku. Kľúčové slovo je sústavnosť – čiže pravidelnosť a opakovanie.
Jednorazové ubytovanie živnosť nevytvára. Ak však byt prenajímate opakovane rôznym hosťom, táto podmienka sústavnosti je splnená – a ak k tomu pridáte doplnkové služby, ste povinní mať živnostenské oprávnenie. Väčšinou ide o voľnú živnosť, ktorú je možné ohlásiť na miestne príslušnom okresnom úrade, odbore živnostenského podnikania.
Aké hrozia sankcie, ak živnosť nemáte
Prevádzkovanie činnosti bez živnostenského oprávnenia nie je len formalita – ide o nedovolené podnikanie, ktoré živnostenský úrad môže sankcionovať pokutou:
- pri voľnej živnosti až do 1 659 eur
- pri remeselnej alebo viazanej živnosti až do 3 319 eur
Ak ste doteraz prenajímali bez živnosti a uvedomujete si, že ste mali mať oprávnenie, situáciu je možné napraviť – ohlásením živnosti na príslušnom úrade podľa miesta vášho bydliska.
Dane z príjmu pri Airbnb prenájme
Bez ohľadu na to, či máte živnosť alebo nie, príjem z prenájmu musíte zdaniť. Tu sa líšia dve situácie:
Prenájom bez doplnkových služieb – príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Nie je to podnikanie, registrácia na daňovom úrade je však povinná. Termín: do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať.
Prenájom s doplnkovými službami (typický Airbnb model) – príjem z podnikania podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Platí rovnaký termín registrácie na daňovom úrade.
Príklad: Ak ste začali prenajímať 15. februára, registrácia na daňovom úrade musí byť splnená najneskôr do 31. marca.
Od roku 2023 Finančná správa SR aktívne spolupracuje s online platformami vrátane Airbnb v rámci automatizovanej výmeny informácií v EÚ. Príjmy z prenájmu teda môžu byť zisťované a dodatočne domerané – spolu s úrokmi z omeškania a prípadnými pokutami. O tom, ako sa vyhnúť daňovým chybám, ktoré podnikateľov stoja peniaze, sme písali v článku o daňovom plánovaní pre firmy.
Daň z ubytovania – nezabudnite na samosprávu
Okrem dane z príjmu existuje aj miestna daň z ubytovania, ktorú vyberajú samosprávy. Viaceré mestá – vrátane Bratislavy a Košíc – túto daň zaviedli a zároveň stanovili evidenčné povinnosti pre poskytovateľov ubytovania. V Bratislave môže daň z ubytovania dosiahnuť až 3,50 € za noc a osobu. Poskytovatelia sú povinní podávať mesačné hlásenia a daň odvádzať mestu. Konkrétne sadzby si overte priamo na príslušnom mestskom úrade.
Pozor na účel užívania bytu
Aj keby ste mali všetky dane a odvody v poriadku, môže nastať ďalší problém – stavebno-právny. Byty sú kolaudované na trvalé bývanie, nie na prevádzkovanie ubytovacej služby. Viaceré stavebné úrady upozornili, že opakované krátkodobé prenajímanie bytu rôznym osobám môže byť posúdené ako zmena účelu užívania nehnuteľnosti – a tá si vyžaduje oznámenie, prípadne rozhodnutie stavebného úradu.
Tento výklad potvrdili aj české úrady: Magistrát hlavného mesta Prahy udelil pokutu vlastníkovi bytu za prevádzkovanie Airbnb v priestore kolaudovanom na bývanie, pričom posúdil, že ide o zmenu účelu využívania, nie o bežný prenájom. Hoci ide o český prípad, slovenská prax v tejto oblasti smeruje podobne.
Stručný prehľad: čo potrebujete a kedy
- Prenajímate bez doplnkových služieb: živnosť nepotrebujete, registrácia na daňovom úrade áno
- Prenajímate s doplnkovými službami (upratovanie, bielizeň, raňajky…): živnostenské oprávnenie potrebujete
- Prenajímate v meste s daňou z ubytovania: mesačné hlásenia a odvod dane mestu
- Prenajímate opakovane: overte si, či kolaudácia bytu umožňuje takéto využitie
Ak si nie ste istí, do ktorej kategórie váš prípad patrí, nie ste sami. Hranica medzi prenájmom a podnikaním je tenká a každý prípad môže byť trochu iný. Správne nastavenie od začiatku vás ochráni pred pokutami, domeraniami aj zbytočnými komplikáciami. Príjmy z prenájmu treba správne zaradiť aj v daňovom priznaní – podobne ako iné oprávnené náklady a príjmy z podnikania.
Prenajímate nehnuteľnosť cez Airbnb a chcete mať istotu, že máte dane, odvody aj živnosť správne nastavené? Radi vám pomôžeme zorientovať sa.