Príjem fyzickej osoby z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov, ak medzi nadobudnutím a predajom uplynie aspoň päť rokov. Ak nehnuteľnosť predáte skôr, príjem patrí medzi ostatné príjmy a zdaňuje sa sadzbou od 19 % vyššie, pričom okrem dane sa z neho platia aj zdravotné odvody. Kľúčové je preto presne vedieť, odkedy sa päťročná lehota počíta.
Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Základné pravidlo nájdete v § 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá nebola zahrnutá v obchodnom majetku, je oslobodený od dane, ak uplynie viac ako päť rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva. Rozhodujúci nie je dátum podpisu kúpnej zmluvy, ale deň, ku ktorému sa vlastníctvo nadobudlo – pri kúpe je to spravidla deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností.
Ak teda byt kúpite v marci 2020 a predáte ho v apríli 2026, podmienku piatich rokov spĺňate a z predaja neplatíte ani euro dane. Príjem oslobodený od dane sa navyše neuvádza v daňovom priznaní a kvôli nemu priznanie ani nepodávate. Súvislosti okolo zdaňovania bytov a pozemkov sme priblížili v článku o zdaňovaní nehnuteľností pri predaji a prenájme; tu sa sústredíme výhradne na podmienky oslobodenia.
Ako sa počíta päťročná lehota pri dedení?
Pri zdedených nehnuteľnostiach zákon rozlišuje, v akom príbuzenskom vzťahu ste boli k poručiteľovi. Ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením v priamom rade (rodičia, starí rodičia, deti) alebo po niektorom z manželov, do päťročnej lehoty sa započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. Ak teda otec vlastnil dom pätnásť rokov a vy ho po zdedení o rok predáte, príjem je oslobodený, pretože spoločná doba vlastníctva päť rokov dávno presiahla.
Inak je to pri dedení v nepriamom rade – napríklad po súrodencovi, strýkovi či tete. Vtedy sa päť rokov počíta až odo dňa, keď ste nehnuteľnosť nadobudli do vlastníctva vy ako dedič. Tento rozdiel býva častým zdrojom nečakanej daňovej povinnosti, preto si pôvod vlastníctva vždy overte v dokladoch z katastra.
Čo platí pre nehnuteľnosť v obchodnom majetku?
Ak ste nehnuteľnosť mali zaradenú v obchodnom majetku (napríklad ako podnikateľ či konateľ využívajúci priestory na podnikanie), lehota sa posúva. Príjem z predaja je oslobodený až po uplynutí piatich rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku, nie od jej nadobudnutia. Samotné ukončenie podnikania pritom automaticky neznamená vyradenie – to treba vykonať a zaevidovať.
Na toto pravidlo narážajú najmä živnostníci, ktorí v nehnuteľnosti mali kanceláriu alebo dielňu. Ak uvažujete nad presunom aktivít do s. r. o. alebo nad predajom, oplatí sa vopred premyslieť správne načasovanie. Pri rôznych typoch príjmov pomáha orientácia aj v tom, ako sa zdaňujú príjmy z prenájmu, kapitálového majetku a ostatné príjmy, kam predaj nehnuteľnosti spadá.
Pozor na zmluvu o budúcom predaji a bezpodielové spoluvlastníctvo
Zákon pamätá aj na špekulatívne obchádzanie lehoty. Ak počas päťročnej doby uzavriete zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, príjem nebude oslobodený, a to aj v prípade, že samotnú kúpnu zmluvu podpíšete až po uplynutí piatich rokov. Rozhodujúci je tu moment, kedy vznikol záväzok nehnuteľnosť predať.
Osobitne sa posudzuje aj predaj z bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Príjem sa štandardne delí medzi oboch manželov v rovnakom pomere (ak sa nedohodnú inak) a u každého z nich sa podmienka oslobodenia posudzuje samostatne. V praxi to väčšinou nerobí problém, keďže obaja nadobudli nehnuteľnosť v rovnakom čase.
Ako zdaniť predaj, ak oslobodenie neplatí?
Ak päťročnú podmienku nespĺňate, príjem patrí medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b). Zdaňuje sa len rozdiel medzi predajnou cenou a preukázateľnými výdavkami – najmä obstarávacou cenou, preukázateľnými výdavkami na technické zhodnotenie, opravy a súvisiacimi nákladmi, ako je napríklad realitná provízia či správny poplatok. Zdaňuje sa teda zisk, nie celá utŕžená suma.
Od roku 2026 sa na základ dane uplatňuje rozšírená progresívna stupnica: 19 % do 43 983,32 eura, 25 % do 60 349,21 eura, 30 % do 75 010,32 eura a 35 % nad túto hranicu. Príklad: byt kúpený v roku 2023 za 150 000 eur predáte v roku 2026 za 180 000 eur. Po odpočítaní provízie je základ dane približne 28 000 eur, z čoho daň pri sadzbe 19 % predstavuje zhruba 5 300 eur.
Platia sa z predaja aj zdravotné odvody?
Áno, a práve na to sa často zabúda. Neoslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti vstupuje do vymeriavacieho základu na zdravotné poistenie a zdravotná poisťovňa ho zúčtuje v ročnom zúčtovaní poistného. Sadzba pre takýto príjem je 15 % z rozdielu medzi príjmom a výdavkami. V praxi tak celkové zaťaženie predaja neoslobodeného príjmu tvorí daň aj odvod spolu, čo treba zohľadniť pri plánovaní.
V spomínanom príklade by k dani pribudol zdravotný odvod približne 4 200 eur. Súčet dane a odvodov preto môže výrazne ovplyvniť, či sa predaj „na poslednú chvíľu“ oproti dočasnému počkaniu na splnenie päťročnej lehoty vôbec oplatí.
Kedy podať daňové priznanie a aké doklady si pripraviť?
Ak je príjem oslobodený, priznanie kvôli nemu nepodávate. Ak oslobodený nie je, uvediete ho v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby (typ B) za rok, v ktorom ste peniaze reálne prijali, v riadnom termíne do 31. marca nasledujúceho roka (ak si lehotu nepredĺžite). Priznanie by ste nemali odkladať na poslednú chvíľu – ak termín prešvihnete, hrozí sankcia, ako sme opísali v článku o tom, čo robiť pri zmeškaní termínu daňového priznania.
K predaju si odložte kúpnu aj predajnú zmluvu, výpis z katastra, doklady o obstarávacej cene a o výdavkoch na opravy či technické zhodnotenie. Práve nimi preukazujete výšku výdavkov a znižujete základ dane – bez dokladov by sa daň počítala z vyššej sumy.
Zvažujete predaj bytu, domu alebo pozemku a nie ste si istí, či a koľko zaplatíte na dani a odvodoch? Radi vám prepočítame vašu konkrétnu situáciu ešte pred podpisom zmluvy.
Časté otázky
Od ktorého dňa sa počíta päťročná lehota pri kúpe?
Lehota sa počíta odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva, čo je pri kúpe spravidla deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností, nie deň podpisu kúpnej zmluvy. Práve tento dátum nájdete na rozhodnutí katastra o povolení vkladu. Ak si nie ste istí, overte si ho vo výpise z listu vlastníctva alebo v rozhodnutí o vklade.
Musím zdaniť predaj zdedeného bytu po rodičoch?
Ak ste byt zdedili v priamom rade (po rodičoch či starých rodičoch), do päťročnej lehoty sa započítava aj doba vlastníctva poručiteľa. Ak teda rodič byt vlastnil dlhšie ako päť rokov, príjem z predaja je oslobodený, aj keby ste ho predali krátko po zdedení. Pri dedení po vzdialenejších príbuzných sa lehota počíta až od vášho nadobudnutia.
Platím z neoslobodeného predaja len daň, alebo aj odvody?
Z neoslobodeného príjmu z predaja nehnuteľnosti platíte daň z príjmov (od 19 % vyššie podľa výšky základu) aj zdravotné odvody vo výške 15 % z rozdielu medzi príjmom a výdavkami. Zdravotné poistenie zúčtuje poisťovňa v ročnom zúčtovaní poistného. Celkové zaťaženie preto treba počítať ako súčet dane a odvodu.