Kedy je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane, ako zdaniť príjmy z prenájmu a čo je miestna daň z nehnuteľností — tri daňové okruhy, ktoré sa dotýkajú každého vlastníka bytu, domu či pozemku, prehľadne na jednom mieste.
Tri daňové oblasti súvisiace s nehnuteľnosťami
Nehnuteľnosti sa dotýkajú troch rôznych daňových okruhov, ktoré je dôležité od seba odlíšiť. Prvým je daň z príjmov pri predaji nehnuteľnosti — ide o daň z kapitálového zisku, ktorú platí predávajúci fyzická alebo právnická osoba. Druhým je daň z príjmov z prenájmu — ročná povinnosť pri príjmoch z nájomného. Tretím je miestna daň z nehnuteľností — každoročná povinnosť voči obci, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Každá z týchto oblastí má vlastné pravidlá a lehoty.
Predaj nehnuteľnosti: kedy platíte daň a kedy nie
Príjem z predaja nehnuteľnosti je u fyzickej osoby predmetom dane z príjmov podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. Zákon však stanovuje dve dôležité výnimky — oslobodenia, pri ktorých predaj dani nepodlieha.
Prvé oslobodenie: vlastníctvo dlhšie ako 5 rokov. Ak fyzická osoba predá nehnuteľnosť, ktorú vlastnila nepretržite viac ako päť rokov, príjem z predaja je oslobodený od dane. Táto podmienka platí pre nehnuteľnosti nadobudnuté kúpou, darovaním alebo dedením, pričom doba vlastníctva sa ráta od dátumu nadobudnutia. Pri darovanej alebo zdedenej nehnuteľnosti sa do doby vlastníctva môže zarátať aj doba, počas ktorej ju vlastnil pôvodný vlastník (darca alebo poručiteľ).
Druhé oslobodenie: predaj nehnuteľnosti slúžiacej ako trvalé bydlisko. Ak fyzická osoba predá nehnuteľnosť, v ktorej mala najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom trvalé bydlisko, príjem je oslobodený od dane — bez ohľadu na dĺžku vlastníctva.
Ak ani jedno oslobodenie neplatí, predajca zahrnie príjem z predaja do daňového priznania (typ B). Zdaniteľný príjem je rozdiel medzi predajnou cenou a preukázateľnými výdavkami (obstarávacia cena, náklady na rekonštrukcie, poplatky). Sadzba dane je 19 alebo 25 percent podľa výšky základu dane. Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 16 percent z vymeriavacieho základu.
Právnická osoba pri predaji nehnuteľnosti
Pre spoločnosti (s.r.o., a.s.) neexistuje žiadne časové oslobodenie — príjem z predaja nehnuteľnosti je vždy zdaniteľným príjmom právnickej osoby a zdaňuje sa sadzbou 21 percent (alebo 15 percent pri príjmoch do 100 000 eur). Zostatková (daňová) hodnota odpísanej nehnuteľnosti tvorí daňový výdavok pri predaji.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, zdaňuje príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Tieto príjmy sú zdaniteľné, no zákon umožňuje oslobodenie pre príjmy do 500 eur ročne — táto suma sa neuvádza v daňovom priznaní. Ak príjmy z prenájmu presiahnu 500 eur, zdaňuje sa len suma nad tento limit. Podrobnejšie sme sa téme venovali v článku o príjmoch z prenájmu a kapitálového majetku.
Výdavky pri prenájme si majiteľ môže uplatniť dvoma spôsobmi. Prvý je uplatnenie skutočných výdavkov — náklady na opravy, energie, odpisy, poistenie, správu nehnuteľnosti. Odpisy nehnuteľnosti pri prenájme sa počítajú zo vstupnej ceny a doby odpisovania (budovy sú spravidla v 6. odpisovej skupine s dobou odpisovania 40 rokov). Druhý spôsob sú paušálne výdavky — no zákon neumožňuje použiť štandardný 60-percentný paušál pri prenájme podľa § 6 ods. 3; paušál tu neplatí.
Pri prenájme je daň splatná v lehote na podanie daňového priznania, teda do 31. marca (alebo júna pri predĺžení lehoty). Príjmy z prenájmu nepodliehajú sociálnym odvodom, zdravotným odvodom však áno — zdravotná poisťovňa vykoná ročné zúčtovanie a vypočíta zdravotné odvody podľa dosiahnutého základu dane.
Prenájom s živnostenským oprávnením
Ak majiteľ nehnuteľnosti prevádzkuje prenájom ako podnikateľ s živnostenským oprávnením, príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 zákona. V takomto prípade platia štandardné pravidlá pre živnostníkov — vrátane možnosti paušálnych výdavkov 60 percent (ak nie je platiteľom DPH) a povinnosti platiť sociálne aj zdravotné odvody z príjmov z podnikania. Osobitným prípadom je krátkodobý prenájom, pri ktorom sa často rieši, či potrebujete živnosť pri prenájme bytu cez Airbnb.
Miestna daň z nehnuteľností
Okrem dane z príjmov existuje každoročná miestna daň z nehnuteľností, ktorú spravuje obec podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach. Daňovníkom je vlastník nehnuteľnosti k 1. januáru zdaňovacieho roka. Výška dane závisí od sadzby, ktorú si každá obec stanovuje sama — zákon určuje len rámcové limity. Prečo sadzby v posledných rokoch rastú, sme rozobrali v článku o dôvodoch a následkoch zvyšovania dane z nehnuteľnosti.
Daňové priznanie k miestnej dani z nehnuteľností sa podáva len pri prvej zmene (nadobudnutie, predaj, stavba nehnuteľnosti), a to do 31. januára nasledujúceho roka. V ďalších rokoch obec vyrubí daň sama a vlastník zaplatí podľa platobného výmeru.
Zdaňovanie nehnuteľností je rozvrstvené do viacerých oblastí so svojimi pravidlami, lehotami a výnimkami. Predaj je oslobodený od dane pri splnení časového testu alebo podmienky trvalého bydliska — kto tieto podmienky pozná, môže predaj načasovať výhodnejšie. Príjmy z prenájmu sú zdaniteľné s oslobodením do 500 eur ročne, pričom skutočné výdavky vrátane odpisov znižujú základ dane. Miestna daň z nehnuteľností je každoročný fixný náklad, ktorý závisí od sadzby konkrétnej obce.
Plánujete predaj alebo prenájom nehnuteľnosti a chcete mať istotu v zdanení? Prejdeme vašu situáciu a načasovanie tak, aby ste zbytočne neplatili viac.
Zdedil som byt po rodičoch, ktorí ho vlastnili 20 rokov. Keď ho predám, platím daň?
Nie. Pri dedení sa do doby vlastníctva zarátava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ (rodič). Keďže celková doba vlastníctva výrazne presahuje päť rokov, predaj bude oslobodený od dane z príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Do daňového priznania ho neuvádzate.
Prenajímam byt a zarobím na ňom 8 000 eur ročne. Môžem si uplatniť paušálne výdavky?
Nie. Paušálne výdavky vo výške 60 percent z príjmov sú dostupné len pri príjmoch z podnikania podľa § 6 ods. 1 a 2. Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 bez živnostenského oprávnenia zákon paušálne výdavky neumožňuje. Môžete si uplatniť len skutočné preukázateľné výdavky — opravy, energie, odpisy, poistenie a správa.
Musím podávať daňové priznanie k miestnej dani z nehnuteľností každý rok?
Nie. Daňové priznanie k miestnej dani sa podáva jednorazovo — pri prvom nadobudnutí nehnuteľnosti, alebo keď nastane zmena (predaj, prístavba, zmena účelu). V ďalších rokoch obec vyrubí daň sama na základe platobného výmeru bez nutnosti ďalšieho podania.