Prenájom aj predaj nehnuteľností cez s. r. o. má vlastné daňové pravidlá. Príjem z nájmu firma zdaňuje sadzbou dane z príjmov právnickej osoby – v roku 2026 najčastejšie 10 % pri výnosoch do 100 000 €, inak 21 %. Budovy odpisuje 20 alebo 40 rokov a pri DPH rozhoduje, či ide o bývanie alebo komerčný priestor. Kľúčové je vopred vedieť, či bude nájom oslobodený od DPH a či máte nárok na odpočet pri kúpe.
Prečo držať a prenajímať nehnuteľnosti cez s. r. o.?
Realitný biznis vedený cez spoločnosť oddeľuje majetok aj riziko od súkromných financií majiteľa a umožňuje reinvestovať zisk s nižším priebežným zdanením než pri fyzickej osobe. Firma navyše dokáže uplatniť do nákladov širokú škálu výdavkov spojených s nehnuteľnosťou – od odpisov cez opravy až po úroky z úveru na jej obstaranie.
Na druhej strane pribúda administratíva: podvojné účtovníctvo, daňové priznanie právnickej osoby a pravidlá pri výbere peňazí z firmy. Či sa vám vlastníctvo cez s. r. o. oplatí, závisí od objemu nájmu, plánu reinvestícií aj od toho, či budete nehnuteľnosti časom predávať. Širšie sme sa téme venovali v článku o tom, kedy sa oplatí investovať cez firmu.
Ako s. r. o. zdaňuje príjem z prenájmu?
Príjem z nájmu je pre firmu bežným zdaniteľným výnosom a vstupuje do základu dane po odpočítaní súvisiacich nákladov. Sadzba dane z príjmov právnickej osoby má v roku 2026 tri pásma podľa výšky zdaniteľných výnosov: 10 % pri výnosoch do 100 000 €, 21 % pri vyšších výnosoch a 24 % nad 5 miliónov €. Väčšina menších realitných spoločností sa zmestí do najnižšieho pásma.
Príklad: ak firma inkasuje ročne 60 000 € na nájme a po odpočítaní odpisov, opráv a ďalších nákladov jej zostane základ dane 30 000 €, daň pri sadzbe 10 % predstavuje 3 000 €. Rozhodujúca je pritom hranica výnosov (obratu), nie výšky zisku – preto sa oplatí sledovať, či sa celkové výnosy blížia k stotisícovej hranici.
Ako sa vo firme odpisujú prenajímané nehnuteľnosti?
Budovu nemôžete dať do nákladov naraz, uplatňuje sa postupne cez odpisy. Bytové budovy, byty a administratívne budovy patria do 6. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 40 rokov, zatiaľ čo budovy pre obchod, služby či sklady spadajú spravidla do 5. skupiny s dobou 20 rokov. Pozemok pod stavbou sa neodpisuje, preto treba z kúpnej ceny vyčleniť hodnotu pozemku a odpisovať len samotnú stavbu.
Príklad: pri byte zaradenom v obstarávacej cene 200 000 € (bez pozemku) predstavuje rovnomerný ročný odpis 5 000 € počas 40 rokov. Táto suma znižuje základ dane každý rok, aj keď v danom roku nemáte s bytom žiadny hotovostný výdavok. Pravidlá zaraďovania a výpočtu sme rozobrali v texte o daňových odpisoch majetku.
Kedy je predaj nehnuteľnosti oslobodený od DPH?
Pri predaji stavby platiteľom DPH rozhoduje čas. Podľa § 38 zákona o DPH je dodanie stavby oslobodené od DPH, ak od prvej kolaudácie alebo od začatia prvého užívania uplynulo viac ako päť rokov. Ak predávate skôr, predaj DPH podlieha povinne. Po uplynutí piatich rokov sa platiteľ môže rozhodnúť, že predaj zdaní – táto voľba je užitočná napríklad pri predaji komerčnej budovy inému platiteľovi.
Dôležitá výnimka platí od roku 2019: pri stavbách a bytoch určených na bývanie voľbu zdanenia uplatniť nemožno, takže po piatich rokoch sú vždy oslobodené. Daňové súvislosti predaja a prenájmu sme zhrnuli aj v článku o zdanení nehnuteľností.
Ako funguje DPH pri prenájme a odpočet pri kúpe?
Nájom nehnuteľnosti je zo zákona oslobodený od DPH. Ak prenajímate inému platiteľovi DPH na jeho podnikanie, môžete sa rozhodnúť nájom zdaniť – to sa oplatí, keď chcete uplatniť odpočet DPH zo súvisiacich nákladov. Pri prenájme bytu, rodinného domu či apartmánu na bývanie však zdanenie zvoliť nemožno; taký nájom zostáva vždy oslobodený.
Táto voľba priamo ovplyvňuje odpočet dane pri kúpe. Ak firma kupuje nehnuteľnosť, ktorú bude prenajímať oslobodeným nájmom na bývanie, nemá nárok na odpočet DPH z kúpnej ceny ani z rekonštrukcie. Pri zdanenom komerčnom nájme odpočet možný je. Preto sa účel použitia oplatí premyslieť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
Aké ďalšie povinnosti čakajú realitnú s. r. o.?
Okrem dane z príjmov a DPH sa na vlastníka vzťahuje aj daň z nehnuteľností. Tá je miestnou daňou, ktorú spravuje obec alebo mesto, a jej sadzby sa preto podľa lokality líšia. S daňou z príjmov ani DPH priamo nesúvisí, no je to samostatná ročná povinnosť, na ktorú netreba zabudnúť.
Popri tom firma vedie evidenciu majetku, sleduje technické zhodnotenia (ktoré menia vstupnú cenu a odpisy) a pri každom predaji vyhodnocuje daňový aj DPH režim samostatne. Realitný biznis cez s. r. o. odmeňuje tých, ktorí si pravidlá nastavia vopred – nie až pri prvej daňovej kontrole.
Zvažujete kúpu, prenájom alebo predaj nehnuteľnosti cez firmu a chcete mať istotu v daniach aj DPH? Radi vám režim posúdime a pripravíme prepočet na mieru.
Časté otázky
Akou sadzbou zdaní s. r. o. príjem z prenájmu v roku 2026?
Príjem z nájmu je bežným výnosom firmy a zdaňuje sa sadzbou dane z príjmov právnickej osoby. V roku 2026 je to 10 % pri zdaniteľných výnosoch do 100 000 €, 21 % nad túto hranicu a 24 % pri výnosoch nad 5 miliónov €. Rozhodujúca je výška výnosov za zdaňovacie obdobie, nie výška zisku.
Kedy je predaj nehnuteľnosti firmou oslobodený od DPH?
Dodanie stavby je oslobodené od DPH, ak od prvej kolaudácie alebo od začatia prvého užívania uplynulo viac ako päť rokov. Ak firma predáva skôr, predaj podlieha DPH. Po piatich rokoch sa platiteľ môže rozhodnúť predaj zdaniť, avšak pri stavbách a bytoch na bývanie túto voľbu uplatniť nemožno – tie zostávajú oslobodené.
Má firma nárok na odpočet DPH pri kúpe bytu na prenájom?
Ak bude byt prenajímať na bývanie, ide o oslobodený nájom a firma nemá nárok na odpočet DPH z kúpnej ceny ani z rekonštrukcie. Odpočet je možný len vtedy, keď sa nehnuteľnosť použije na zdanený nájom – teda pri prenájme inému platiteľovi DPH, kde si prenajímateľ zvolí zdanenie nájmu.