Konateľ môže svoj byt alebo jeho časť prenajať vlastnej s.r.o. a firma si nájomné uplatní do daňových výdavkov, ak priestor reálne slúži na podnikanie. Príjem z prenájmu je u konateľa ako fyzickej osoby príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov — do 500 eur ročne je oslobodený od dane a z celého príjmu sa neplatia zdravotné ani sociálne odvody. Podmienkou uznania je písomná nájomná zmluva a nájomné dohodnuté v obvyklej výške.
Prečo konateľ prenajíma vlastný byt svojej firme?
Množstvo malých s.r.o. reálne funguje z bytu alebo domu konateľa — tam sa vybavuje administratíva, prijímajú telefonáty, ukladajú doklady a niekedy aj stretávajú klienti. Ak firma časť tohto priestoru skutočne využíva, dáva zmysel vzťah aj papierovo usporiadať: konateľ ako fyzická osoba prenajme firme presne vymedzenú časť nehnuteľnosti a firma mu za to platí nájomné.
Výhoda je dvojaká. Firma získa legitímny daňový výdavok a peniaze, ktoré by inak zostali v s.r.o. a pri výplate dividendy by sa zdanili, sa dostanú ku konateľovi v inom, často výhodnejšom režime. Práve preto je dôležité poznať, ako sa takýto príjem zdaňuje a kde sú jeho limity. O širšom pohľade na zdaňovanie prenájmu sme písali v článku o príjmoch z prenájmu, kapitálového majetku a ostatných príjmoch.
Ako sa daní príjem z prenájmu u konateľa?
Ak konateľ prenajíma nehnuteľnosť bez doplnkových služieb hotelového typu (upratovanie, výmena bielizne, raňajky), nejde o živnosť a príjem patrí medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Zdaňuje sa v daňovom priznaní fyzickej osoby spolu s ostatnými príjmami. Od roku 2026 platí pre fyzické osoby progresívna škála so sadzbami 19 %, 25 %, 30 % a 35 % podľa výšky základu dane; pri bežnom prenájme, kde príjem za rok nepresahuje niekoľko tisíc eur, sa uplatní najnižšia sadzba 19 %.
Dôležité je oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. g): ak úhrn príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 za rok nepresiahne 500 eur, do základu dane sa nezahŕňa vôbec; ak ho presiahne, zdania sa len príjmy nad 500 eur. Rovnakým pomerom, akým sa kráti oslobodený príjem, treba potom krátiť aj uplatnené výdavky.
Pri týchto príjmoch nemožno použiť paušálne výdavky percentom z príjmov — uplatniť sa dajú len preukázateľné skutočné výdavky vedené v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11. Ak konateľ zaradí byt do obchodného majetku, môže si uplatniť odpisy a časť nákladov na energie či opravy. Toto rozhodnutie má však dôsledky aj pri neskoršom predaji nehnuteľnosti, preto sa oplatí zvážiť ho vopred.
Platí konateľ z prenájmu odvody?
Nie. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 nepodlieha zdravotným ani sociálnym odvodom. Ide o pasívny príjem, ktorý nie je zárobkovou činnosťou v zmysle predpisov o poistení — na rozdiel od odmeny konateľa či živnosti, kde odvody tvoria podstatnú časť nákladov.
Práve to robí z prenájmu zaujímavý spôsob, ako dostať peniaze z firmy. Príklad: ak firma platí konateľovi za kanceláriu 300 eur mesačne, teda 3 600 eur ročne, konateľ zdaní 3 100 eur (po odpočítaní oslobodených 500 eur, prípadne znížených o skutočné výdavky) a z celej sumy neodvedie ani cent na zdravotné či sociálne poistenie. Pri klasickej odmene konateľa by odvody spolu s daňou zobrali výrazne viac, ako sme rozoberali v článku o konateľovi ako zamestnancovi verzus zmluve o výkone funkcie.
Čo si môže firma dať do nákladov a odkedy?
Pre s.r.o. je zaplatené nájomné daňovým výdavkom, ak prenajatý priestor skutočne slúži na podnikanie. Nestačí formálna zmluva — priestor musí byť reálne využívaný a jeho rozsah primeraný činnosti firmy. Ak firma využíva jednu miestnosť zo štvorizbového bytu, nájomné by malo zodpovedať tejto časti, nie celej nehnuteľnosti.
Pozor na jeden často prehliadaný detail: nájomné platené fyzickej osobe je daňovým výdavkom až po jeho zaplatení (§ 17 ods. 19 zákona o dani z príjmov). Ak si firma nájomné za december len zaúčtuje, ale vyplatí ho až vo februári, do nákladov roka, v ktorom vzniklo, ho zahrnúť nemôže. V praxi sa preto oplatí nájomné uhrádzať priebežne a mať k tomu bankový doklad.
Prečo je dôležitá obvyklá výška nájomného?
Konateľ a jeho vlastná s.r.o. sú závislé osoby podľa § 2 zákona o dani z príjmov — sú personálne a ekonomicky prepojení. Transakcie medzi nimi preto musia zodpovedať princípu nezávislého vzťahu, teda cenám, aké by si dohodli neprepojené strany. Nájomné nemôže byť ani umelo vysoké (aby sa presúval zisk z firmy), ani symbolicky nízke.
Ak správca dane zistí, že nájomné nezodpovedá obvyklej cene v danom mieste a čase, môže upraviť základ dane a dorubiť daň. Pri jednoduchom prenájme bytu konateľom nejde o zložité transferové oceňovanie, no cenu treba vedieť obhájiť — napríklad porovnaním s ponukami podobných priestorov v okolí. Téme sa bližšie venujeme v článku o transferovom oceňovaní pre malé firmy.
Čo musí obsahovať nájomná zmluva a na čo si dať pozor?
Základom je písomná nájomná zmluva medzi konateľom ako prenajímateľom a s.r.o. ako nájomcom. Mala by jednoznačne vymedziť:
- predmet nájmu vrátane presnej výmery prenajatej časti v m²,
- výšku nájomného a spôsob úhrady záloh za energie,
- dobu nájmu a podmienky jeho skončenia.
Špecifikom je, že na jednej strane zmluvy stojí konateľ ako fyzická osoba a na druhej firma, ktorú ten istý konateľ zastupuje. Ide o vzťah, pri ktorom môže vznikať stret záujmov, a preto je dôležité mať podmienky nastavené priehľadne a doložené. Dobre pripravená zmluva a primerané nájomné sú najlepšou ochranou pri prípadnej daňovej kontrole.
Zvažujete, či sa vám prenájom bytu vlastnej firme oplatí a ako ho nastaviť bez rizika pri kontrole? Radi vám vzťah posúdime a pripravíme výpočet na mieru vašej firme.
Časté otázky
Musí konateľ platiť odvody z nájmu, ktoré mu platí vlastná firma?
Nie. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je pasívny príjem, ktorý nepodlieha zdravotným ani sociálnym odvodom. Odvádza sa z neho len daň z príjmov po odpočítaní oslobodenej sumy a prípadných skutočných výdavkov. Práve absencia odvodov robí z prenájmu odvodovo výhodnejší spôsob výplaty peňazí z firmy než klasická odmena konateľa.
Do akej sumy je príjem z prenájmu oslobodený od dane?
Oslobodených je prvých 500 eur ročne z úhrnu príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 (§ 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov). Ak celkový príjem 500 eur presiahne, zdania sa len príjmy nad túto hranicu. Zároveň sa v rovnakom pomere musia krátiť aj uplatnené výdavky, takže oslobodenie sa nedá kombinovať s plným uplatnením nákladov na celý príjem.
Odkedy si firma môže nájomné uplatniť do nákladov?
Nájomné platené fyzickej osobe je daňovým výdavkom firmy až v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo skutočne zaplatené (§ 17 ods. 19 zákona o dani z príjmov). Samotné zaúčtovanie nestačí. Preto sa oplatí nájomné uhrádzať priebežne a uchovať si bankové doklady o platbách, aby náklad patril do správneho roka.