Predaj stavby je oslobodený od DPH, ak od jej prvej kolaudácie uplynulo viac ako päť rokov; do piatich rokov sa predaj zdaňuje. Prenájom nehnuteľnosti je zo zákona oslobodený, no platiteľ sa pri predaji aj prenájme voči inému platiteľovi môže za istých podmienok rozhodnúť pre dobrovoľné zdanenie. Rozhoduje najmä päťročný test, typ nehnuteľnosti a postavenie kupujúceho či nájomcu.
Kedy je predaj nehnuteľnosti oslobodený od DPH?
Režim DPH pri nehnuteľnostiach upravuje § 38 zákona o DPH (č. 222/2004 Z. z.). Základné pravidlo znie: dodanie stavby alebo jej časti je oslobodené od dane, ak sa uskutoční po uplynutí piatich rokov od prvej kolaudácie stavby, prípadne od prvého povolenia na jej užívanie. Ak je od prvej kolaudácie viac ako päť rokov, predaj DPH nepodlieha.
Naopak, dodanie novej stavby – teda do piatich rokov od prvej kolaudácie – sa zdaňuje. Zmyslom je zdaniť novovytvorenú hodnotu a ponechať staršie nehnuteľnosti mimo DPH. Toto pravidlo sa týka platiteľov DPH; ak nehnuteľnosť predáva osoba, ktorá nie je platiteľom, DPH sa vôbec nerieši.
Ako funguje päťročný test pri stavbách?
Päťročný test je ťažiskom celého posúdenia. Lehota sa počíta od prvej kolaudácie stavby alebo od prvého povolenia na jej užívanie. Kým lehota neuplynie, ide o zdaniteľné dodanie; po jej uplynutí je dodanie oslobodené, pričom platiteľ má možnosť rozhodnúť sa pre zdanenie dobrovoľne.
Príklad: ak firma skolaudovala výrobnú halu v roku 2019 a predáva ju v roku 2026, od prvej kolaudácie uplynulo viac ako päť rokov – predaj je oslobodený od DPH. Keby tú istú halu predávala už v roku 2022, bola by to nová stavba do piatich rokov a predaj by DPH podliehal. Pri významnej rekonštrukcii treba posúdiť, či nedošlo k novej kolaudácii, ktorá lehotu reštartuje.
Ako sa posudzuje predaj pozemku?
Pri pozemkoch je rozhodujúce, či ide o stavebný pozemok. Predaj stavebného pozemku sa vždy zdaňuje DPH, bez ohľadu na to, kto je kupujúci. Naopak, dodanie iného pozemku – napríklad ornej pôdy, ktorá nie je určená na výstavbu – je od dane oslobodené.
V praxi býva sporné, čo ešte je a čo už nie je stavebný pozemok. Posudzuje sa najmä to, či je pozemok určený na výstavbu podľa územného plánu alebo vydaného povolenia. Ak predávate pozemok so stavbou, celok sa posudzuje spoločne vrátane pozemku, na ktorom stavba stojí. Daňový režim predaja nehnuteľnosti úzko súvisí aj s daňou z príjmov – tej sa venuje samostatný prehľad o zdanení nehnuteľností pri predaji a prenájme.
Čo je dobrovoľné zdanenie a kedy sa oplatí?
Ak je dodanie stavby po piatich rokoch oslobodené, platiteľ sa môže rozhodnúť, že ho zdaní. Robí sa to vtedy, keď je kupujúcim iný platiteľ DPH. Výhodou je, že predávajúci si nemusí dodatočne upravovať, teda vracať, skôr odpočítanú DPH z obstarania či technického zhodnotenia nehnuteľnosti.
Dôležitý je nadväzujúci režim: ak sa platiteľ rozhodne dodanie zdaniť a kupujúcim je platiteľ, uplatní sa prenos daňovej povinnosti na kupujúceho. Daň teda neodvádza predávajúci, ale kupujúci si ju sám prizná a zároveň si ju spravidla odpočíta. Ako tento mechanizmus funguje, približuje článok o prenesenej daňovej povinnosti (reverse charge). Dobrovoľné zdanenie sa teda oplatí najmä tam, kde by inak hrozila nákladná úprava odpočítanej dane.
Je prenájom nehnuteľnosti oslobodený od DPH?
Áno. Nájom a podnájom nehnuteľnosti je zo zákona oslobodený od DPH. Z tohto pravidla však existujú výnimky, ktoré sa zdaňujú vždy:
- ubytovacie služby (napríklad hotel, penzión, krátkodobé ubytovanie),
- nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
- nájom trvalo inštalovaných strojov a zariadení,
- nájom bezpečnostných schránok.
Pri čistom prenájme bytov, kancelárií či hál teda spravidla ide o plnenie oslobodené od dane. S tým súvisí aj to, že prenajímateľ si pri oslobodenom nájme nemôže odpočítať DPH na vstupe k danej nehnuteľnosti. Zdaneniu príjmov z prenájmu na strane dane z príjmov sa venuje článok o príjmoch z prenájmu a kapitálového majetku.
Kedy môžete prenájom dobrovoľne zdaniť?
Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť inému platiteľovi (zdaniteľnej osobe), sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, ale ho zdaní. Výhodou je možnosť odpočítať DPH na vstupe – napríklad pri výstavbe či rekonštrukcii prenajímanej budovy.
Platí tu však zásadné obmedzenie: nájom bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome určených na bývanie dobrovoľne zdaniť nemožno. Tieto zostávajú vždy oslobodené. Pri prenájme komerčných priestorov (kancelárie, sklady, výrobné haly) je voľba zdanenia naopak bežná a často výhodná, ak je nájomca platiteľom s nárokom na odpočet.
Na čo si dať pozor pri odpočítaní DPH?
Oslobodené dodanie alebo nájom znamená, že k danej nehnuteľnosti spravidla nevzniká nárok na odpočet DPH na vstupe. Ak ste si DPH pri obstaraní alebo zhodnotení nehnuteľnosti odpočítali a neskôr ju predáte oslobodene alebo prenajímate oslobodene, môže vzniknúť povinnosť upraviť odpočítanú daň.
Pri investičnom majetku sa odpočítaná DPH sleduje viac rokov a jej úprava môže byť citeľná. Práve preto je voľba medzi oslobodením a dobrovoľným zdanením strategické rozhodnutie, nie formalita. Pred predajom alebo nastavením nájmu sa oplatí prepočítať obe cesty a zohľadniť postavenie druhej strany.
Predávate alebo prenajímate nehnuteľnosť a neviete, či uplatniť oslobodenie alebo dobrovoľné zdanenie? Prepočítame obe možnosti a navrhneme daňovo najvýhodnejšie riešenie.
Časté otázky
Od čoho sa počíta päťročný test pri predaji stavby?
Od prvej kolaudácie stavby, prípadne od prvého povolenia na jej užívanie. Ak od tohto okamihu uplynulo viac ako päť rokov, dodanie stavby je oslobodené od DPH; do piatich rokov sa zdaňuje. Pri rozsiahlej rekonštrukcii treba overiť, či nedošlo k novej kolaudácii, ktorá môže lehotu posunúť.
Môžem dobrovoľne zdaniť prenájom bytu?
Nie. Nájom bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome určených na bývanie je vždy oslobodený od DPH a dobrovoľne ho zdaniť nemožno. Voľba zdanenia sa týka len nájmu inej, najmä komerčnej nehnuteľnosti voči nájomcovi, ktorý je platiteľom dane.
Prečo by som vôbec chcel predaj nehnuteľnosti zdaniť, keď môže byť oslobodený?
Dôvodom býva ochrana skôr odpočítanej DPH. Pri oslobodenom predaji môže vzniknúť povinnosť vrátiť časť odpočítanej dane z obstarania či zhodnotenia nehnuteľnosti. Dobrovoľným zdanením voči kupujúcemu-platiteľovi sa tejto úprave vyhnete, pričom sa spravidla uplatní prenos daňovej povinnosti na kupujúceho.